Taxe d’acquisition en Israël : ce que paie vraiment un acheteur étranger en 2026
Publié le 08/10/2026
Quand un acheteur francophone signe pour un bien en Israël, le premier impôt qu’il rencontre n’est pas celui dont on parle le plus, mais c’est le premier à payer : la taxe d’acquisition (mas rechisha). Elle se calcule par tranches, sur le prix du bien, et elle n’est pas la même selon que l’acheteur est résident israélien, nouvel immigrant (oleh) ou résident étranger. En 2026, un élément change la donne : ces tranches sont gelées jusqu’en janvier 2028. Autrement dit, même si les prix de l’immobilier continuent de monter, les seuils de calcul, eux, ne bougent pas.
Pour bien comprendre, commençons par le cas d’un résident israélien qui achète son logement unique. Il ne paie rien jusqu’à 1.978.745 shekels, puis 3,5 % sur la part comprise entre ce seuil et 2.347.040 shekels, 5 % jusqu’à 6.055.070 shekels, 8 % jusqu’à environ 20,18 millions de shekels, et 10 % au-delà. C’est le barème le plus avantageux, celui du logement unique.
Un résident étranger, lui, n’a pas droit à ce barème, même s’il ne possède aucun autre bien en Israël. Il est traité comme un acheteur de résidence secondaire : 8 % dès le premier shekel, sur la part jusqu’à 6.055.070 shekels, puis 10 % au-delà. Sur un appartement à deux millions de shekels, l’écart avec un résident est conséquent : la facture tourne autour de 160.000 shekels pour un acheteur soumis au barème à 8 %, contre bien moins pour un logement unique au même prix. C’est une différence qu’il faut intégrer au budget dès le départ, pas la découvrir chez le notaire.
Il existe toutefois une passerelle importante. Un acheteur étranger qui devient résident israélien dans les 27 mois suivant son achat peut obtenir, de manière rétroactive, le barème du logement unique. Pour un client qui prépare son alya et achète avant d’arriver, cette règle peut représenter une économie réelle, à condition de respecter le calendrier et les conditions prévues par la loi.
Le nouvel immigrant, de son côté, bénéficie d’un barème spécifique, utilisable une seule fois pour l’achat d’un logement. Il est exonéré jusqu’à 1.978.758 shekels, puis taxé à 0,5 % sur la part supérieure, jusqu’à un plafond élevé. Cette réduction s’ouvre dans une fenêtre large : d’un an avant l’alya jusqu’à sept ans après. C’est un vrai levier, mais il se joue sur le statut exact de l’acheteur au moment de l’acte, et il ne se cumule pas automatiquement avec les autres régimes.
Ce qu’il faut retenir, pour un francophone qui prépare un achat en Israël : le statut fiscal au jour de la signature pèse lourd sur le coût réel, parfois plusieurs dizaines de milliers de shekels. Entre résident étranger, oleh et futur résident, le même appartement n’a pas le même prix de revient. C’est exactement le genre de point que nous vérifions au cas par cas chez BH Nadlan, en amont, pour que personne ne découvre la taxe après coup. Chaque situation mérite son propre calcul, avec un avocat spécialisé, avant de s’engager.
Source : barèmes de la taxe d’acquisition 2026 rappelés par Bizportal et le Centre de l’immobilier israélien (Markaz HaNadlan), juillet 2026, d’après les tranches de l’autorité fiscale israélienne (Rashout HaMissim).