Taxe d’acquisition en Israël : ce qu’un oleh hadash économise face au résident étranger
Publié le 02/10/2026
Pour un acheteur francophone, la question de la taxe d’acquisition (le « mas rakhicha ») n’est pas un détail : selon le statut sous lequel on signe, elle peut passer de quelques dizaines de milliers de shekels à plusieurs centaines de milliers, pour exactement le même appartement. En 2026, les barèmes ont été gelés, ce qui fige des écarts qu’il faut comprendre avant de réserver un bien.
Trois situations, trois barèmes
Le premier cas est celui du résident israélien qui achète son logement unique. Sur un appartement à usage de résidence principale, il profite d’un barème progressif très favorable : exonération jusqu’à 1.978.745 shekels, puis 3,5 % sur la tranche suivante jusqu’à 2.347.040 shekels, 5 % jusqu’à 6.055.070 shekels, 8 % au-delà, et 10 % sur la part supérieure à 20.183.565 shekels.
Le deuxième cas, le plus fréquent chez les acheteurs français qui n’ont pas encore fait leur alyah, est celui du résident étranger. Ici, pas d’exonération : la taxe s’applique dès le premier shekel au barème des logements supplémentaires, soit 8 % jusqu’à 6.055.070 shekels et 10 % au-delà. Sur un appartement à 2.500.000 shekels, cela représente 200.000 shekels de taxe, là où un résident en logement unique en paierait une fraction.
Le troisième cas change tout : l’oleh hadash. Depuis la réforme entrée en vigueur le 15 août 2024, le nouvel immigrant qui achète son logement unique bénéficie d’un barème distinct : 0 % jusqu’à 1.978.745 shekels, puis seulement 0,5 % jusqu’à 6.055.070 shekels, avant de rejoindre les tranches de droit commun au-delà. Sur le même appartement à 2.500.000 shekels, la facture tombe à quelques milliers de shekels. L’écart avec le statut de résident étranger se compte en dizaines de milliers de shekels.
Le calendrier de l’alyah pèse sur la facture
L’avantage de l’oleh est encadré par une fenêtre de temps : l’achat doit intervenir entre un an avant l’arrivée en Israël et sept ans après. Pour un achat sur plan, la période de construction n’est pas décomptée de ce délai, ce qui laisse de la marge à celui qui réserve un bien neuf avant même d’avoir posé ses valises. Le logement doit rester le logement unique de l’acheteur et sa valeur ne pas dépasser 20.183.565 shekels.
C’est précisément là que se joue la décision pour beaucoup de clients francophones. Signer en tant que résident étranger, puis obtenir le statut d’oleh plus tard, ne permet pas de récupérer après coup le barème réduit : c’est le statut au jour de l’acte qui compte. À l’inverse, un acheteur qui prévoit son alyah dans l’année a souvent intérêt à caler la signature pour entrer dans la fenêtre de l’oleh. Ceux qui avaient acheté avant la réforme peuvent, selon leur date d’immigration, choisir l’ancien régime s’il leur est plus favorable.
Ce qu’il faut vérifier avant de signer
Trois points décident du barème applicable : votre statut exact au jour de la signature, le caractère unique du logement en Israël, et la valeur du bien au regard du plafond. Un même appartement n’a pas le même coût d’entrée pour un résident étranger et pour un oleh, et cet écart doit figurer dans le budget dès le départ, pas se découvrir chez le notaire.
Chez BH Nadlan, nous chiffrons systématiquement la taxe d’acquisition selon votre profil fiscal avant toute réservation, pour qu’aucune mauvaise surprise ne vienne s’ajouter au prix affiché.
Source : Autorité fiscale israélienne, barème 2026 de la taxe d’acquisition ; cabinet Gornitzky, note sur la réforme du mas rakhicha pour les olim hadashim (septembre 2024, régime en vigueur en 2026).