Taxe d’achat en Israël : ce que « logement unique » veut vraiment dire, et les délais à ne pas rater

Publié le 20/10/2026

Quand on prépare un achat en Israël, on parle beaucoup du barème de la taxe d’achat (mas rechisha). On parle moins de deux points qui font pourtant varier la facture de plusieurs dizaines, voire centaines de milliers de shekels : la définition exacte du « logement unique » et les délais de déclaration. Un guide publié par Bizportal en août 2026 les reprend en détail.

## Deux barèmes très différents

Pour un logement unique, les premiers 1.978.745 ₪ ne sont pas taxés. Viennent ensuite 3,5 % jusqu’à 2.347.040 ₪, 5 % jusqu’à 6.055.070 ₪, 8 % jusqu’à 20.183.565 ₪ et 10 % au-delà.

Pour un logement supplémentaire, il n’y a aucune tranche exonérée : 8 % jusqu’à 6.055.070 ₪, puis 10 %.

Ces seuils devaient être indexés chaque année au 16 janvier. Ils sont gelés par la loi jusqu’au 15 janvier 2028, ce qui signifie que le taux effectif augmente mécaniquement quand les prix montent.

L’exemple chiffré de l’article parle de lui-même, pour un bien à 2.600.000 ₪ : 25.538 ₪ de taxe en logement unique, contre 208.000 ₪ en logement supplémentaire. L’écart est de 182.462 ₪ pour le même appartement.

## Ce que la loi appelle « logement unique »

La définition est plus souple qu’on ne l’imagine, selon l’article :

- détenir un tiers ou moins d’un autre bien n’enlève pas le statut ;
- un bien hérité en commun n’est pas compté jusqu’à la moitié du bien ;
- un logement loué en location protégée avant 1997 n’est pas compté ;
- le conjoint et les enfants de moins de 18 ans forment une seule unité familiale ;
- un terrain, un magasin ou un bureau ne fait pas perdre le statut.

## Si vous possédez déjà un bien : le délai pour vendre

Un acheteur qui détient déjà un logement peut bénéficier du barème « logement unique » à condition de vendre l’ancien dans un délai fixé. Selon l’article, il est de 24 mois pour un achat sur le marché de l’occasion (règle en vigueur depuis le 1er juin 2025), et de 12 mois après la date contractuelle de remise des clés pour un achat auprès d’un promoteur. Des prolongations temporaires liées à la situation sécuritaire peuvent s’appliquer. Passé le délai, l’administration réclame la différence entre les deux barèmes, avec intérêts et indexation.

## Déclaration et paiement

La déclaration se fait dans les 30 jours suivant la signature du contrat, en général par l’avocat de l’acheteur. Le paiement doit intervenir dans les 60 jours suivant la transaction. Si l’administration retient une valeur plus élevée que celle déclarée, la différence est à régler dans les 30 jours après notification. Pour une transaction conditionnelle, le paiement peut être différé, selon la première des échéances prévues par la loi.

## Et pour un acheteur qui vit à l’étranger ?

L’article rappelle l’avantage des nouveaux immigrants : 0,5 % sur la tranche jusqu’à 6.055.070 ₪ pour les achats réalisés entre le 15 août 2024 et le 15 janvier 2028, la première tranche de 1.978.745 ₪ restant exonérée, sur demande. Le guide ne détaille pas la situation d’un résident étranger qui n’a pas encore fait son alya. Son statut au jour de l’achat est donc un point à vérifier avant de signer, car il détermine le barème applicable.

## Ce qu’il faut retenir

Le statut fiscal se joue à la date du contrat, pas après. Avant de vous engager, faites confirmer par votre avocat le barème qui s’applique à votre situation et les délais qui courent. Chez BH Nadlan, nous préparons ce point avec chaque client dès la sélection du bien, afin que le budget présenté inclue la taxe réelle.

*Source : Bizportal, guide « Taxe d’achat 2026 », publié le 6 août 2026.*