Revendre un bien en Israël : ce que la plus-value (mas shevach) coûte réellement à un étranger

Publié le 16/09/2026

Un acheteur francophone qui revend son bien en Israël découvre souvent, au moment de la vente, une règle qu'il ignorait à l'achat : l'exonération totale de plus-value dont bénéficient les résidents israéliens sur la vente de leur unique logement ne s'applique pas automatiquement à un résident étranger.

Le principe de base : la « mas shevach » (taxe sur la plus-value immobilière) est calculée au taux standard de 25 % sur le gain réel : le prix de vente moins le prix d'achat indexé sur l'inflation, moins les frais reconnus.

Un résident étranger peut néanmoins obtenir l'exonération applicable à la vente d'un logement unique, à des conditions précises : prouver qu'il ne possède aucun logement dans son pays de résidence, une durée de détention minimale de 18 mois, l'impossibilité d'utiliser deux fois cette exonération en moins de 18 mois, et l'absence d'un autre bien en Israël.

Cette exonération est par ailleurs plafonnée : en 2026, le plafond s'élève à 5.008.000 ₪. Au-delà, la part du prix de vente qui dépasse ce montant reste imposable au prorata.

Un point de vigilance : sans certificat de taux réduit obtenu à l'avance, une retenue à la source par défaut, nettement plus élevée que l'impôt réellement dû, peut s'appliquer lors de la vente par un non-résident. Faire évaluer sa situation avant de mettre son bien en vente, et pas après, permet d'éviter un blocage de trésorerie évitable.

Source : Ronkin-List ; Kol-Zchut ; Menora Law.