Rénovation urbaine en Israël : ce que la fin de la TAMA 38 change pour l'acheteur francophone
Publié le 30/09/2026
Beaucoup de francophones qui achètent en Israël se retrouvent, sans toujours l'avoir cherché, face à un appartement dans un projet de rénovation urbaine (התחדשות עירונית). Le principe séduit : un logement neuf dans un quartier central déjà installé, plutôt qu'en périphérie. Mais le cadre légal vient de changer en profondeur, et mieux vaut comprendre ce qui se joue avant de signer.
La TAMA 38, ce dispositif national qui pendant près de vingt ans a permis de renforcer ou de démolir puis reconstruire de vieux immeubles, a expiré dans la quasi-totalité du pays au printemps 2026. Quinze villes seulement l'ont prolongée à titre transitoire, parmi lesquelles Haïfa, Ramat Gan, Petah Tikva, Rishon LeZion, Ashdod, Kfar Saba, Netanya ou Beer Sheva. Partout ailleurs, elle a cédé la place à la « chalufat Shaked », les amendements 136 et 139 à la loi de planification et de construction.
Le changement n'est pas qu'administratif. Là où la TAMA 38 fixait des droits à construire au niveau national, la nouvelle logique confie la main aux municipalités : chaque ville définit désormais elle-même les droits à bâtir, les secteurs concernés et sa politique, à travers des plans de quartier ou d'îlot (מתחם). Pour l'acheteur, cela signifie une chose simple : les règles ne sont plus les mêmes d'une ville à l'autre. Ce qui est possible à Tel Aviv ne l'est pas forcément à Bat Yam, et le potentiel d'un projet dépend de la commune où il se trouve.
Deux voies coexistent. La rénovation du bâtiment isolé : renforcement ou démolition-reconstruction d'un seul immeuble. Et le pinui-binui, la démolition d'un ensemble entier de vieux bâtiments pour reconstruire des centaines de logements à la place. C'est cette seconde voie qui redessine aujourd'hui des quartiers entiers. À Petah Tikva, dans le secteur des rues Tibériade et Tsfat, un projet prévoit de remplacer 276 appartements répartis dans 29 immeubles de trois à quatre étages par 965 logements dans huit tours de 18 à 26 étages, sur environ 28 dunams. À Tel Aviv, le long de Derech HaShalom, 150 logements anciens laisseront place à 490. À Ramat Aviv, ce sont 168 appartements qui deviendront 420. Des ordres de grandeur qui donnent la mesure de la transformation.
C'est là que l'acheteur francophone doit rester lucide. Ces projets sont longs. Un chantier de pinui-binui se compte en années : celui de Petah Tikva n'est annoncé qu'à partir de 2028, pour une durée d'environ huit ans. Rien ne démarre non plus tant qu'une majorité de propriétaires n'a pas donné son accord : en 2026, il faut réunir 66 % des copropriétaires pour lancer un projet, et pour un ensemble en pinui-binui, ce seuil doit être atteint sur la totalité du complexe avec au moins 50 % d'accord dans chaque immeuble. Un projet « annoncé » et un projet « autorisé » ne sont donc pas la même chose.
La bonne question à poser n'est jamais « est-ce un beau rendu ? » mais « où en est le dossier ? ». Un plan simplement déposé, un plan approuvé par la commission locale, un permis en cours ou un permis délivré : chacune de ces étapes change le calendrier réel et le risque. Acheter tôt peut offrir un meilleur prix ; acheter un projet déjà autorisé offre une visibilité sur la livraison. Les deux se défendent, à condition de savoir lequel on choisit. C'est exactement le travail que nous faisons pour chaque bien : vérifier l'étape administrative avant d'en parler comme d'une opportunité.
Source : Ynet (économie), reportages sur l'התחדשות עירונית (rénovation urbaine) et la fin de la TAMA 38 remplacée par la chalufat Shaked, 2026.