Qui achète en Israël début 2026 : la carte des acheteurs étrangers, et où se placent les Français

Publié le 05/10/2026

Les chiffres du premier trimestre 2026 confirment une tendance que nous observons au quotidien chez BH Nadlan : l'acheteur étranger reste un acteur de poids du marché israélien, mais tous ne visent ni les mêmes villes ni les mêmes budgets. Pour un acheteur francophone qui prépare son achat en Israël, ces données aident à se situer et à ajuster ses attentes.

Au premier trimestre 2026, les Américains représentent à eux seuls 49 % des acquisitions réalisées par des étrangers, soit 238 appartements. Les acheteurs français et britanniques, eux, sont en progression. Autrement dit, la clientèle étrangère se diversifie, et la part francophone y gagne du terrain.

La géographie de ces achats est très parlante. Les Américains se concentrent massivement sur Jérusalem : 125 appartements, soit 52,5 % de leurs acquisitions. Netanya arrive ensuite avec 27 appartements, tandis que Tel-Aviv ne figure qu'en cinquième position, avec 10 appartements. On est loin de l'idée reçue selon laquelle l'acheteur étranger ne vise que le front de mer de Tel-Aviv : Jérusalem reste, et de loin, la destination numéro un.

Côté budgets, les écarts sont nets. Pour l'ensemble des acheteurs étrangers, le prix médian à Jérusalem s'établit à 5,1 millions de shekels. Chez les Américains, un bien neuf à Jérusalem se négocie autour de 5,95 millions de shekels de prix médian, contre 4,2 millions pour un bien de seconde main dans la même ville. Les acheteurs français, eux, se positionnent sur un budget moyen nettement plus mesuré : environ 2,8 millions de shekels. C'est une information utile pour un primo-accédant francophone : le ticket d'entrée français n'est pas celui du haut de gamme américain, et il existe un marché à ce niveau de prix.

Ces achats étrangers s'inscrivent dans un marché global qui ralentit. Au mois de mars, 7.395 appartements ont été vendus en Israël, soit un recul de 8 % sur un an. Le marché libre recule de 6 % (6.778 ventes), le neuf de 11 % (2.789 ventes) et la seconde main de 6 % (4.606 ventes). Ce ralentissement général signifie, concrètement, que l'acheteur dispose aujourd'hui d'un peu plus de marge pour prendre son temps, comparer et négocier, sans pour autant que les prix s'effondrent.

Dernier point, souvent sous-estimé par ceux qui achètent de loin : l'abri. Dans l'ancien, 65 % des transactions portaient sur un bien doté d'un mamad, la pièce sécurisée. C'est devenu un critère de choix à part entière, et un élément qui pèse sur la valeur d'un bien à la revente. Pour un achat depuis la France, vérifier la présence et l'état du mamad fait désormais partie des réflexes de base.

Que retenir si vous préparez un achat en Israël ? D'abord que Jérusalem domine largement la demande étrangère, ce qui soutient les prix mais offre aussi de la liquidité à la revente. Ensuite que le budget médian français reste bien plus accessible que celui du haut de gamme américain, et qu'il existe des programmes adaptés à ce niveau. Enfin que, dans un marché qui ralentit en volume, le bon accompagnement (ville, type de bien, présence d'un mamad, fiscalité du non-résident) fait toute la différence. C'est précisément le rôle que nous jouons auprès de nos clients francophones, du premier contact jusqu'aux clés.

Source : Ynet (rubrique économie), données du premier trimestre 2026.