Prix affichés du neuf contre prix réels : le nouvel indice qui change la lecture du marché israélien

Publié le 25/09/2026

Pour un acheteur francophone qui suit le marché israélien depuis la France, une question revient sans cesse : les prix montent-ils encore, ou baissent-ils enfin ? La réponse dépend beaucoup de ce que l'on regarde. Et l'Office central de statistique (Lishkat haStatistika) vient précisément de changer les instruments de mesure.

Depuis septembre 2026, l'Office publie un nouvel indice, consacré aux seuls appartements d'occasion, sur le marché privé, de particulier à particulier, sans promoteur dans l'équation. Il paraîtra désormais quatre fois par an, en mars, juin, septembre et décembre, un mois après la fin de chaque trimestre. Ce n'est pas un détail technique : c'est une tentative de voir le marché tel qu'il est réellement, débarrassé d'un effet de trompe-l'œil.

**Pourquoi séparer le neuf de l'occasion**

Le prix affiché d'un appartement neuf par un promoteur n'est pas toujours le prix payé. Depuis plusieurs années, les promoteurs israéliens attirent les acheteurs avec des montages de financement très agressifs, par exemple un petit acompte à la signature et le solde repoussé à la livraison. Ces offres ont une valeur, et elles gonflent le prix nominal inscrit dans les statistiques : le promoteur affiche un prix plus élevé parce qu'il accorde des conditions de paiement avantageuses.

Résultat : les indices classiques, qui mélangeaient neuf et occasion, donnaient une image faussée : des prix qui paraissaient tenir, voire monter, alors qu'une partie de la hausse n'était que le reflet de ces facilités de paiement. Le nouvel indice neutralise cet effet en ne regardant que les reventes entre particuliers.

**Ce que révèlent les premiers chiffres**

Sur ce périmètre nettoyé, la tendance est claire : au deuxième trimestre 2026, les prix des appartements d'occasion ont reculé de 1,2 % par rapport au premier trimestre. La baisse est plus marquée dans les grandes villes du centre, précisément là où les acheteurs étrangers regardent le plus : Jérusalem cède 2,9 % et Tel-Aviv 2,0 % sur le trimestre.

Autrement dit, une fois retirés les artifices de financement du neuf, le marché de la revente s'est bel et bien assagi. Ce n'est pas un effondrement, mais c'est un mouvement réel, mesuré, et pour la première fois lisible séparément.

**Ce que cela change pour un acheteur en Israël**

Pour un acheteur francophone, la leçon est concrète. D'abord, comparer un prix de neuf et un prix d'occasion « à la louche » n'a plus de sens : ce sont deux marchés, avec deux logiques. Un appartement neuf plus cher sur le papier peut cacher un échéancier confortable ; un bien d'occasion moins cher se paie souvent en une fois, ou presque.

Ensuite, ce recul de l'occasion dans le centre ouvre une fenêtre de négociation qui n'existait pas il y a un an, notamment à Jérusalem et à Tel-Aviv. Encore faut-il savoir lire le prix réel derrière l'annonce, distinguer une vraie décote d'un simple ajustement, et intégrer la fiscalité et le coût du crédit propres à son statut.

C'est exactement le travail que nous faisons chez BH Nadlan pour chaque client : ramener un prix affiché à ce qu'il coûte vraiment, une fois le financement, la fiscalité et les conditions de paiement pris en compte.

Source : Globes, 15 septembre 2026.