Olé hadash : le taux réduit de taxe d'acquisition qui change le budget d'un achat en Israël

Publié le 25/09/2026

Beaucoup de nos clients francophones préparent leur alyah en même temps que leur achat immobilier. C'est le bon réflexe, car le statut d'olé hadash ouvre droit à un régime de taxe d'acquisition (mas rekhisha) nettement plus léger que celui d'un résident étranger, à condition de connaître les règles et les délais.

**Ce que dit la réforme entrée en vigueur en août 2024**

Depuis le 15 août 2024, un olé hadash qui achète un logement destiné à l'habitation bénéficie de tranches spécifiques, plus basses que le barème ordinaire. Concrètement, pour un achat réalisé entre le 15 août 2024 et le 15 janvier 2028 : la part du prix jusqu'à 1.978.745 ₪ est totalement exonérée de taxe d'acquisition ; la part comprise entre ce seuil et 6.055.070 ₪ n'est taxée qu'à 0,5 % ; au-delà, ce sont les taux ordinaires qui s'appliquent.

Pour rendre cela parlant : sur un appartement à 3.000.000 ₪, un olé ne paie de la taxe d'acquisition que sur la tranche au-dessus de 1.978.745 ₪, et seulement à 0,5 %, soit environ 5.100 ₪. Un résident étranger achetant le même bien relèverait, lui, du barème le plus lourd, qui commence à 8 % dès le premier shekel. L'écart se compte en dizaines de milliers de shekels.

**Qui y a droit, et dans quelle fenêtre**

L'avantage n'est pas réservé au jour de l'alyah. Il s'applique aux achats réalisés entre un an avant l'arrivée en Israël et sept ans après. C'est une fenêtre large, qui permet de préparer un projet sans se précipiter, mais elle a un début et une fin, et un achat signé trop tôt ou trop tard sort du régime.

Le bénéfice s'utilise une fois pour un logement et une fois pour un local à usage professionnel. Il faut aussi que le bien soit acheté en tant que personne, pas via une société : une acquisition par une hevrat nadlan ne donne pas droit à ces tranches et retombe sur une taxe de 8 % dès le premier shekel.

**Un régime gelé jusqu'en 2028**

Bonne nouvelle pour qui planifie : dans le cadre de la loi de règlement budgétaire 2025-2027, les seuils fixés au 16 janvier 2025 ont été gelés jusqu'au 15 janvier 2028. Autrement dit, ces montants ne bougeront pas pendant trois ans. On peut donc chiffrer un projet aujourd'hui en sachant que le barème sera le même à la signature, dans un an ou dans deux.

**Ce qu'il faut retenir avant d'acheter**

Le statut d'olé change le montant de la taxe d'acquisition, mais pas le reste : la plus-value à la revente, par exemple, suit les règles du résident israélien une fois l'alyah faite, sans avantage propre à l'olé. C'est pourquoi nous chiffrons toujours un dossier avec le profil fiscal exact du client (olé hadash, résident israélien premier bien, ou résident étranger) car d'un profil à l'autre, le coût total d'entrée peut varier du simple à plusieurs fois plus.

Chez BH Nadlan, chaque simulation part de ce profil et non d'un chiffre moyen. Si vous préparez votre alyah et un achat en même temps, c'est précisément le moment de faire calculer votre taxe d'acquisition réelle, tranche par tranche.

Source : מגדילים (Magdilim), guide du mas rekhisha 2026 ; réforme de la taxe d'acquisition pour olim hadashim entrée en vigueur le 15 août 2024, barèmes gelés par la loi de règlement budgétaire 2025-2027.