Montages 20/80 des promoteurs : revenus en force malgré la Banque d'Israël, ce que ça change pour un acheteur francophone

Publié le 29/09/2026

En Israël, acheter un appartement sur plan ne veut pas dire payer comme sur un bien ancien. Beaucoup de promoteurs proposent des montages dits « 20/80 » ou « 10/90 » : vous versez 10 à 20 % du prix à la signature, et le solde (80 à 90 %) n'est dû qu'à la livraison, parfois plusieurs années plus tard. Pour un acheteur francophone qui finance son achat de loin, c'est un levier de trésorerie considérable : on immobilise peu au départ, le temps de vendre un bien en France, de rapatrier des fonds ou de mettre en place son crédit.

La Banque d'Israël voit ces montages d'un autre œil. En mars 2025, elle a imposé deux garde-fous, sous forme d'une mesure temporaire courant jusqu'à fin 2026. Premièrement, les banques doivent mettre davantage de fonds propres en réserve lorsqu'elles financent un programme où plus d'un quart des appartements sont vendus avec un report de paiement important vers la livraison. Deuxièmement, les prêts « ballon » (remboursement du capital repoussé à la fin) sont plafonnés à 10 % des crédits accordés chaque mois par une banque. L'objectif affiché : éviter que le marché ne s'emballe sur des ventes où l'acheteur, la banque et le promoteur repoussent tous le risque à plus tard.

Sauf que sur le terrain, ces montages sont non seulement revenus, mais dépassent par endroits leur niveau d'avant les restrictions. Selon les données du bureau de l'économiste en chef du Ministère des Finances, 31 % des transactions sur des appartements neufs comportaient une promotion de financement en septembre 2025, contre 27 % en août. À Tel-Aviv, on est passé de 23 % en août à 30 % en septembre, un niveau proche du plus haut enregistré depuis fin 2024. Et sur quinze villes étudiées, cinq affichent désormais un taux supérieur à celui de mars 2025, avant l'intervention de la Banque d'Israël : Netanya, Lod, Ramat Gan, Akko et Kiryat Gat.

Pourquoi cet écart entre la règle et la réalité ? Parce que la mesure n'interdit pas ces ventes : elle les rend plus coûteuses pour les banques, qui répercutent ou absorbent selon les cas. Les promoteurs, eux, gardent un intérêt fort à proposer ces conditions pour continuer à vendre dans un marché où les volumes sont bas et les prix rigides. Le montage reste donc bien vivant : il faut simplement le lire correctement.

Pour un acheteur francophone, trois points méritent l'attention. D'abord, un apport initial faible n'est pas un cadeau : le prix affiché intègre souvent le coût du différé, et un prix « ferme » sans promotion peut se négocier autrement. Ensuite, le solde reste dû à la livraison : il faut avoir sécurisé son financement pour cette échéance, pas seulement pour la signature. Enfin, ces montages n'effacent ni la fiscalité d'acquisition, ni les règles de financement propres à votre statut (résident étranger, oleh, société) : ils décalent le paiement, ils ne changent pas la nature de l'opération.

Notre rôle est précisément de traduire chaque montage en chiffres clairs : ce que vous sortez réellement à la signature, ce qui reste à financer à la livraison, et le vrai coût du différé une fois l'indexation prise en compte. Un « 20/80 » bien compris est un outil ; mal lu, c'est une surprise à la livraison.

Source : bureau de l'économiste en chef du Ministère des Finances israélien, relayé par Nadlan Center, 12 novembre 2025.