Mas rechicha : l’oleh paie 0,5 %, le résident étranger 8 % dès le premier shekel
Publié le 01/10/2026
Pour un acheteur francophone, la taxe d’acquisition, le mas rechicha, n’est pas un détail : c’est souvent le poste le plus lourd après le prix lui-même. Et le montant ne dépend pas du bien. Il dépend de vous : de votre statut le jour de la signature. Deux acheteurs peuvent signer pour le même appartement, au même prix, et payer des sommes qui n’ont rien à voir.
Le cas le plus courant chez nos clients de France est celui du résident étranger. Pour lui, il n’existe pas de première tranche exonérée. La taxe s’applique dès le premier shekel : 8 % jusqu’à 6.055.070 shekels, puis 10 % au-delà. Un appartement à 2.000.000 de shekels acheté en tant que résident étranger, c’est donc 160.000 shekels de taxe, à sortir à la signature, en plus du prix.
Le même achat par un olé hadash, un nouvel immigrant, se joue sur un tout autre barème. L’olé bénéficie d’un taux réduit : 0,5 % jusqu’à environ 1.988.090 shekels, puis 5 % sur la part supérieure. Sur le même appartement à 2.000.000 de shekels, cela représente de l’ordre de 10.500 shekels. L’écart avec le résident étranger dépasse 149.000 shekels, pour exactement le même bien. C’est ce genre de différence qui justifie, à elle seule, de bien caler le calendrier de son projet.
Car l’avantage de l’olé n’est pas éternel, et il n’est pas non plus réservé à l’instant précis de l’arrivée. Il s’ouvre un an avant l’alyah et reste utilisable pendant les années qui suivent, une fenêtre de plusieurs années autour de la date d’immigration. Concrètement, un francophone qui prépare son installation peut, dans certains cas, acheter avant même d’avoir posé ses valises et bénéficier déjà du taux réduit. À l’inverse, celui qui achète en touriste ou en investisseur, sans jamais faire son alyah, reste sur le barème à 8 %.
Il faut aussi rappeler un chiffre qui joue en sens inverse. Un résident israélien qui achète sa résidence unique profite, lui, d’une première tranche à 0 % jusqu’à 1.978.745 shekels, puis 3,5 % jusqu’à 2.347.040 shekels, et 5 % au-delà. Pour un bien de prix modéré destiné à y vivre, un résident ordinaire peut donc payer moins qu’un olé. L’avantage de l’olé prend toute sa valeur sur les biens plus chers, ou lorsqu’il ne s’agit pas d’une résidence unique. Chaque situation se chiffre : il n’y a pas de réponse unique, il y a un calcul à faire bien avant de signer.
Un dernier point que beaucoup d’acheteurs ignorent : ces seuils ne bougent plus. Habituellement réévalués chaque 16 janvier en fonction de l’inflation, les plafonds des tranches ont été gelés. Ils restent figés du 16 janvier 2025 au 15 janvier 2028. Inutile, donc, d’attendre une revalorisation de fin d’année pour grappiller quelques shekels : le barème est le même aujourd’hui et dans deux ans.
La leçon est simple. Avant de réserver un appartement en Israël, la première question n’est pas le prix affiché, mais le statut sous lequel on va signer. Résident étranger, olé hadash, résidence unique ou bien supplémentaire : chacun de ces mots pèse des dizaines de milliers de shekels. Nous chiffrons ce montant pour chaque client, selon son profil réel, avant qu’il ne s’engage.