Logements neufs invendus en Israël : le stock varie du simple au décuple selon les villes

Publié le 29/10/2026

Quand on parle du marché immobilier israélien, on évoque souvent « le stock de logements neufs invendus » comme un chiffre national. Une analyse de Globes, fondée sur les données du Bureau central des statistiques, montre que cette image cache des écarts considérables d'une ville à l'autre. Pour un acheteur francophone, c'est une information très concrète : la marge de négociation et le risque d'un investissement ne sont pas les mêmes à Ashkelon, à Jérusalem ou à Lod.

**Comment lire ce chiffre**

L'analyse mesure le nombre d'années qu'il faudrait pour écouler les appartements neufs invendus, au rythme des ventes constaté sur le marché libre entre mars et août (ou sur les deux premiers trimestres selon les localités). Globes considère qu'une offre est « équilibrée » lorsqu'elle représente au maximum deux ans de ventes. Dans beaucoup de villes, on en est très loin : cinq ans ou plus.

**Les villes les plus équilibrées**

Ashkelon affiche 1.419 logements en stock fin août, pour environ 118 ventes par mois, soit une année de stock. Viennent ensuite Netivot (1,2 an), Haïfa (1,4 an) et Rehovot (1,7 an).

**Les grandes villes**

À Tel Aviv, le stock est de 9.820 logements pour environ 348 ventes par mois, soit 2,4 ans. À Jérusalem, on compte 10.249 logements pour 156 ventes par mois, soit 5,5 ans. Beit Shemesh et Bat Yam sont à 5,3 ans.

**Les villes les plus saturées**

Yehud-Monosson est présentée comme la ville la plus « inondée » : 1.670 logements, mais seulement 63 ventes sur le marché libre au premier semestre, soit une dizaine par mois. Le stock représente plus de 13 ans de ventes. Lod compte environ 3.000 logements en stock, soit près de 10 ans. Be'er Ya'akov approche aussi les 10 ans, et Kiryat Gat, avec environ 3.000 logements, atteint près de 6,5 ans.

**Ce qui explique ces écarts**

Selon Globes, plusieurs facteurs se cumulent : le changement d'affectation de terres agricoles, l'accélération des autorisations par le comité des logements prioritaires, la commercialisation de terrains par l'Autorité des terres d'Israël et la participation des municipalités aux programmes de logements aidés. Le marché très porteur de 2021-2022 a nourri ces lancements, puis le ralentissement observé depuis 2023 a conduit de nombreux acheteurs à renoncer.

**Ce que cela change pour un acheteur depuis l'étranger**

Un stock élevé ne signifie pas automatiquement une bonne affaire, et un stock faible ne garantit pas une plus-value. Il donne en revanche un repère objectif pour poser les bonnes questions : à quel rythme le programme se vend-il, quelles facilités de paiement le promoteur propose-t-il, quelle sera la demande locative à la livraison ? Dans une ville où le stock représente plusieurs années de ventes, la concurrence entre programmes est forte, et le calendrier de revente ou de mise en location doit être étudié avec prudence.

Chez BH Nadlan, nous comparons toujours un projet à l'offre de sa ville avant de le proposer à un client. N'hésitez pas à nous contacter pour analyser ensemble le marché local qui vous intéresse.

Source : Globes, article d'Arik Mirovsky du 20 octobre 2026.