Logements neufs en Israël : dans certaines villes, le stock invendu dépasse cinq ans de ventes

Publié le 20/10/2026

Combien de temps faudrait-il pour vendre tous les logements neufs disponibles dans une ville, au rythme actuel des ventes ? C'est la question posée par une analyse publiée le 20 octobre par le quotidien économique Globes, à partir des données du Bureau central des statistiques. La réponse varie énormément d'une ville à l'autre, et elle intéresse directement un acheteur francophone qui compare plusieurs projets.

## La méthode : le stock divisé par le rythme des ventes

Globes a pris le nombre de logements neufs disponibles dans chaque ville et l'a divisé par le nombre de ventes mensuelles sur le marché libre (données de mars à août, ou du premier semestre selon les villes). Le résultat s'exprime en années : c'est le temps qu'il faudrait pour écouler l'offre existante si rien ne changeait.

## Les villes où l'offre déborde

En tête du classement, Yehud-Monosson : 1.670 logements disponibles pour seulement 63 ventes sur le marché libre au premier semestre, soit environ 10 par mois. À ce rythme, le stock représente plus de 13 ans de ventes.

Suivent Be'er Ya'akov et Lod, avec près de 10 ans de stock chacune (environ 3.000 logements à Lod), puis Kiryat Gat, avec près de 6,5 ans pour un stock d'environ 3.000 logements. Selon Globes, Lod et Kiryat Gat comptent à elles deux plus de logements neufs invendus que Rishon LeZion et Holon réunies.

Jérusalem affiche 10.249 logements disponibles pour 156 ventes par mois, soit 5,5 ans de stock. Beit Shemesh et Bat Yam sont à 5,3 ans ; à Bat Yam, la demande a reculé ces derniers temps. Tel-Aviv, avec 9.820 logements disponibles et 348 ventes par mois, se situe à 2,4 ans.

## Les villes à l'équilibre

Globes considère un marché comme équilibré lorsque l'offre correspond à deux ans de ventes au maximum. Ashkelon est la ville la plus équilibrée : 1.419 logements disponibles fin août pour 118 ventes par mois, soit un an de stock. Viennent ensuite Netivot (1,2 an), Haïfa (1,4 an) et Rehovot (1,7 an).

## Pourquoi un tel écart

L'article cite plusieurs causes : le changement d'affectation de terres agricoles, l'accélération des autorisations par la commission des logements prioritaires, la mise sur le marché massive de terrains par l'Autorité foncière d'Israël et la participation des municipalités aux programmes de logement subventionné par l'État. Le ralentissement du marché depuis 2023 a ensuite fait reculer de nombreux acheteurs, laissant des stocks importants dans les marchés qui se contractent.

## Ce que cela change pour vous

Pour un acheteur qui vit en France et prépare un achat en Israël, ce classement donne une indication utile sur le rapport de force au moment de négocier.

Dans les villes où le stock représente plusieurs années de ventes, Globes note qu'une pression à la baisse sur les prix apparaît déjà. Le promoteur a davantage intérêt à conclure, ce qui peut ouvrir la porte à une discussion sur le prix, l'échéancier de paiement ou les prestations incluses (parking, cave).

Dans les villes équilibrées, les promoteurs se sentent plus en sécurité et tiennent davantage leurs prix. La marge de négociation y est plus étroite, mais la demande y reste solide.

Un stock élevé n'est pas pour autant un signal d'alerte sur une ville : il reflète aussi des quartiers neufs en pleine construction. Le bon réflexe est de regarder chaque projet dans son contexte local (délai de livraison, rythme de commercialisation du programme, conditions proposées) plutôt que de se fier à une moyenne.

Chez BH Nadlan, nous suivons ces données ville par ville pour orienter chaque client vers les projets où les conditions d'achat sont les plus favorables à son projet de vie ou d'investissement.

*Source : Globes, article d'Arik Mirovsky publié le 20 octobre 2026.*