Les acheteurs étrangers empruntent de plus en plus en Israël, au lieu de payer comptant

Publié le 01/10/2026

On imagine souvent qu'un acquéreur étranger paie son appartement israélien cash, en une fois. Les derniers chiffres de la Banque d'Israël racontent autre chose : les non-résidents souscrivent de plus en plus de crédits immobiliers sur place, et le mouvement s'accélère.

Entre mai et juin 2026, le montant des prêts immobiliers accordés à des résidents étrangers est passé de 582 millions à 686 millions de shekels, une hausse de près de 18 % en un seul mois. Ces crédits restent une goutte d'eau dans l'ensemble du marché (environ 0,1 % du total des prêts), mais leur progression est nette, et elle dit quelque chose d'important : acheter en Israël quand on vit à l'étranger ne veut plus dire mobiliser la totalité du prix d'un coup.

Ce n'est pas un hasard de calendrier. 2026 s'annonce comme une année record pour le crédit immobilier en Israël, tous acheteurs confondus : près de 10,9 milliards de shekels de prêts accordés sur le seul mois d'août, pour une moyenne mensuelle d'environ 10 milliards cette année, contre 8,8 milliards en 2025. Le marché du neuf tourne, les banques prêtent, et les acheteurs étrangers prennent part à ce mouvement.

Le haut de gamme illustre bien la tendance. En juin 2026, les crédits souscrits pour des appartements à partir de 5 millions de shekels ont atteint 1,8 milliard de shekels, un record. Autrement dit, même sur des biens que l'on associe spontanément à des paiements comptant, le recours au crédit local progresse.

**Ce que cela change pour un acheteur francophone**

Pour un client français, belge ou suisse, la leçon est concrète : le financement d'un achat en Israël se prépare, il ne s'improvise pas. Quelques points à anticiper.

D'abord, le plafond de financement. Un non-résident obtient en général jusqu'à 50 % de la valeur du bien, là où un résident israélien qui achète son logement unique peut monter bien plus haut. Il faut donc prévoir un apport d'au moins la moitié du prix, frais et taxes en sus.

Ensuite, le dossier. Une banque israélienne demande à un non-résident de justifier ses revenus et l'origine de ses fonds, avec des documents traduits et souvent une présence physique ou une procuration pour la signature. Ce travail se mène en amont, pas la semaine de la promesse de vente.

Enfin, la devise. Emprunter en shekels quand on perçoit ses revenus en euros, c'est accepter une exposition au taux de change sur toute la durée du prêt. Ce n'est pas un obstacle (des milliers d'acheteurs le font) mais c'est un paramètre à intégrer dès le chiffrage, aux côtés du taux et de la mensualité.

La vraie information derrière ces chiffres n'est donc pas « il faut emprunter ». C'est qu'un achat en Israël peut se structurer avec un crédit local, que les banques accompagnent ce mouvement, et que les acheteurs étrangers y ont de plus en plus recours. Reste à monter le dossier correctement, et à le faire tôt.

Source : Globes, d'après les données de la Banque d'Israël, 21 juillet et 14 septembre 2026.