Israël : des vendeurs pressés baissent leurs prix pour ne pas perdre l’avantage fiscal du logement unique

Publié le 17/10/2026

En Israël, une échéance fiscale est en train de peser sur une partie du marché de la revente. Selon Globes, dans un article publié le 14 octobre 2026, de nombreux propriétaires qui ont acheté un nouveau logement sans avoir encore vendu l’ancien acceptent désormais de baisser leur prix. Leur objectif : vendre à temps pour conserver le statut fiscal de « logement unique ». Pour un acheteur francophone qui regarde l’ancien, c’est un mécanisme à comprendre.

Le principe est simple. Un ménage qui change de logement peut payer la taxe d’achat (mas rechisha) au tarif réservé au logement unique, à condition de vendre son ancien bien dans un délai fixé par la loi. Pour un achat dans l’ancien signé entre le 1er juin 2023 et fin mai 2025, ce délai est de 18 mois à compter de la signature. Pour un achat à partir du 1er juin 2025, il passe à 24 mois. Lorsque le logement est acheté sur plan auprès d’un promoteur, le délai est de 12 mois à partir de la date de livraison prévue, ou de la livraison effective si le chantier prend du retard pour des raisons qui ne dépendent pas de l’acheteur.

Après l’opération « Rugissement du lion », la Knesset a voté en mars 2026 une prolongation de trois mois pour les ventes dont la période tombait entre le 28 février et le 31 mai 2026. Concrètement, pour ceux qui ont acheté au début de 2025, le délai passe à 21 mois. Les échéances s’étalent donc d’octobre 2026, pour les acheteurs de janvier 2025, jusqu’à février 2027, pour ceux de mai 2025.

Ce qui se joue est considérable. Sans le statut de logement unique, la taxe d’achat est de 8 % dès le premier shekel. Globes donne deux exemples. Sur un bien à 4 millions de shekels, la taxe atteint 320.000 shekels comme résidence secondaire, contre environ 95.500 shekels comme logement unique. Sur un bien à 3 millions de shekels, elle passe de 240.000 shekels à environ 45.500 shekels. Pour une maison moyenne, l’écart est estimé à environ 200.000 shekels.

Les chiffres du ministère des Finances montrent l’ampleur du phénomène. Sur 15.547 ménages suivis, 3.533 n’ont pas vendu dans le délai, soit environ 23 %, alors que ce taux se situe d’habitude entre 7 % et 10 %. D’après l’analyse de Globes, environ 1.850 logements sont achetés chaque mois par ces ménages. Un courtier cité par le journal indique que certains vendeurs envisagent de renoncer à 50.000 ou 100.000 shekels pour accélérer la vente. Un avocat interrogé met en garde contre les montages de dernière minute, comme une donation fictive à des parents : l’administration fiscale peut la contrôler, et la donation doit être réelle.

Que retenir si vous envisagez d’acheter en Israël ? D’abord, dans l’ancien, la situation du vendeur compte autant que le prix affiché. Un propriétaire qui approche de son échéance fiscale a une vraie raison de conclure vite, et cela ouvre une marge de discussion sur le prix, mais aussi sur la date de signature et de remise des clés. Ensuite, ces règles vous concernent directement si vous possédez déjà un bien en Israël ou si vous préparez votre alya : la manière dont vous enchaînez achat et revente change le montant de la taxe. Pour un résident étranger, le traitement fiscal est différent, et chaque dossier mérite d’être vérifié avant la signature.

Chez BH Nadlan, nous examinons avec vous le calendrier fiscal de chaque projet, le vôtre comme celui du vendeur, pour que la négociation se fasse en connaissance de cause et que la taxe d’achat soit chiffrée avant tout engagement.

Source : Globes, 14 octobre 2026.