Immobilier en Israël : les prix baissent, mais les terrains à bâtir se font rares

Publié le 16/10/2026

Les prix des logements continuent de baisser en Israël. Selon l’indice publié le 15 octobre 2026, ils ont reculé de 1,8 % sur un an. Pour un francophone qui prépare un achat, la nouvelle semble bonne. Mais une analyse publiée le même soir par Calcalist invite à regarder plus loin que ce chiffre : la baisse d’aujourd’hui pourrait préparer une nouvelle hausse demain, faute de terrains mis en vente.

## Une baisse qui n’a peut-être pas fini

L’auteur avance trois raisons de penser que le point bas n’est pas encore atteint. D’abord, les taux des crédits immobiliers restent plus élevés que les niveaux auxquels les acheteurs s’étaient habitués jusqu’il y a quatre ans. Ensuite, les investisseurs attendent sur le côté. Enfin, le stock de logements neufs invendus compte parmi les plus importants de l’histoire du pays.

Pour l’acheteur, cela veut dire une chose simple : le rapport de force reste plutôt de son côté, et il a le temps de comparer, de négocier et de choisir son programme avec soin.

## Le vrai sujet : les terrains à bâtir

C’est la seconde partie de l’analyse qui mérite l’attention. L’Autorité foncière d’Israël (Rashut Mekarkei Israel) gère 92 % des terres de l’État. Elle est le principal fournisseur de terrains pour la construction de logements et, dans certaines régions, elle est en situation de quasi-monopole. Or, deux jours plus tôt, Calcalist rapportait que le nombre de logements mis en appel d’offres par cette autorité était tombé à son plus bas niveau depuis dix ans.

Moins de terrains vendus aujourd’hui, ce sont moins de logements livrés dans quelques années. L’offre de logements réagit lentement à la demande : entre l’appel d’offres, les permis et le chantier, il faut des années. Si les acheteurs et les investisseurs reviennent au moment où l’offre est trop faible, les fortes hausses de prix des quinze dernières années pourraient revenir.

L’auteur rappelle un précédent : en 2008, le ministre de l’Intérieur de l’époque avait demandé de ne pas faire avancer les projets de logements dans le centre du pays, pour orienter la demande vers la périphérie. Selon lui, cette décision a échoué et compte parmi les causes des hausses de prix qui ont suivi.

## Le centre du pays, toujours en première ligne

La majorité des habitants d’Israël vit entre Gedera et Hadera, là où se concentrent l’emploi, les infrastructures, l’enseignement supérieur et la vie culturelle. C’est aussi là que se dirige une grande partie des acheteurs francophones, de Netanya à Tel-Aviv en passant par Ra’anana ou Herzliya. Si l’offre n’y suit pas la croissance naturelle de la population, la pénurie reviendra d’abord dans ces villes.

L’analyse souligne aussi que l’Autorité foncière fonctionne depuis dix mois sans directeur permanent, une situation qui, selon l’auteur, rend difficile toute stratégie de long terme.

## Ce qu’il faut en retenir pour votre projet

- Le marché actuel offre de la marge de négociation, en particulier dans le neuf, où le stock d’invendus reste élevé.
- Cette fenêtre n’est pas garantie dans la durée : la faiblesse des terrains mis en vente aujourd’hui pèsera sur l’offre de demain.
- Dans les villes les plus demandées du centre, acheter pendant une phase de baisse peut se révéler plus intéressant que d’attendre un retour de la demande.

Chaque projet reste un cas particulier : budget, ville, horizon de revente ou d’installation. C’est précisément ce que nous étudions avec vous, programme par programme, avant toute décision.

Source : Calcalist, 15 octobre 2026.