Herzliya, Haïfa, Eilat : la vague de renouvellement urbain qui prépare l'offre de demain

Publié le 02/10/2026

Un acheteur francophone qui vise Israël regarde surtout les programmes neufs déjà en vente. Mais une partie de l'offre des prochaines années se décide aujourd'hui, en amont, quand une commission d'urbanisme approuve un plan de renouvellement. Comprendre ce calendrier aide à savoir où regarder, et à ne pas payer trop cher un quartier qui va se transformer.

Dernier exemple en date : la commission régionale de planification de Tel Aviv a donné son feu vert définitif à un projet de renouvellement urbain en plein centre de Herzliya, au croisement des rues Sokolov et Ben Gourion. Le programme prévoit la démolition de 13 logements existants pour construire une tour de 20 étages et 140 appartements neufs, sur environ 2,5 dounams. Au pied de l'immeuble : près de 1.300 m² de commerces, 700 m² de bureaux et 500 m² d'espace public, avec un parking souterrain. Le bâtiment historique « Beit Tankus » est conservé. Le promoteur est la société Peria.

Herzliya n'est pas un cas isolé. Dans le même mouvement, d'autres plans ont été approuvés : 182 logements à Haïfa (en échange de 24 démolis), 515 logements à Sdérot (répartis sur dix immeubles, contre 139 démolis) et 474 logements à Eilat (208 démolis). À chaque fois, le principe est le même : on démolit un petit nombre de logements anciens pour en reconstruire beaucoup plus, tout en ajoutant commerces et espaces publics.

C'est la logique du « pinoui binoui » (évacuation-reconstruction), devenu la voie principale du renouvellement urbain israélien depuis que le programme Tama 38, pensé pour renforcer les vieux immeubles contre les séismes, est arrivé à échéance en 2026. Un seuil juridique a aussi été abaissé : il faut désormais l'accord des deux tiers des copropriétaires, et non plus 80 %, ce qui débloque des projets jusque-là à l'arrêt.

Pourquoi cela concerne un acheteur étranger ? D'abord parce que ces approbations dessinent l'offre future. Un quartier qui accueille une tour neuve de 140 logements avec commerces en pied d'immeuble voit son visage changer : nouvelle population, nouveaux services, souvent une revalorisation progressive. Repérer ces zones avant la livraison, c'est entrer sur un marché avant qu'il ne soit entièrement « prix de sortie ».

Ensuite parce qu'il faut rester lucide sur les délais. Entre l'approbation d'un plan par la commission et la remise des clés, il s'écoule des années : il reste à finaliser les permis, à obtenir l'accord des résidents, à démolir puis à construire. Une approbation n'est pas une mise en vente. Pour un acheteur francophone qui veut un bien utilisable à court terme, mieux vaut un programme déjà commercialisé par un promoteur, avec un échéancier de paiement clair, qu'un projet encore au stade de la planification.

Enfin, ces annonces rappellent une réalité du marché israélien : l'offre neuve se concentre dans des villes précises, et les villes côtières recherchées par la clientèle francophone, Herzliya en tête, y figurent souvent. Suivre ces décisions, c'est suivre là où se construira l'immobilier de demain.

Notre rôle, chez BH Nadlan, est justement de faire le tri entre ce qui est déjà achetable aujourd'hui et ce qui n'est encore qu'un plan sur le papier, pour que chaque client sache exactement ce qu'il achète et dans quel délai il recevra son bien.

Source : Ynet (rubrique économie), octobre 2026.