Fin de la TAMA 38, essor du pinui-binui : la carte du renouvellement urbain israélien se redessine

Publié le 29/09/2026

Depuis le 18 mai 2026, la TAMA 38, le programme qui permettait de renforcer et d'agrandir un immeuble isolé contre des logements supplémentaires, n'existe plus. Elle laisse la place au pinui-binui (« évacuation-reconstruction »), devenu la voie principale du renouvellement urbain en Israël. Pour un acheteur francophone, ce n'est pas un détail administratif : c'est ce qui décide, dans les grandes villes, où sortiront les logements neufs des prochaines années.

Le pinui-binui ne rénove pas un bâtiment, il repense un quartier entier. On démolit plusieurs immeubles anciens pour reconstruire un ensemble plus dense : nouveaux immeubles, infrastructures, espaces publics refaits. C'est plus long à monter qu'une TAMA 38, mais l'échelle est tout autre. Un changement de loi récent a d'ailleurs abaissé le seuil d'accord des copropriétaires requis pour lancer un projet : des deux tiers environ suffisent désormais, là où il fallait auparavant une majorité bien plus large. Concrètement, des projets qui restaient bloqués par quelques opposants peuvent enfin avancer.

Les chiffres du rapport 2025 de l'Autorité gouvernementale pour le renouvellement urbain donnent la mesure du mouvement. Sur l'année, 186 plans détaillés de pinui-binui ont été approuvés, représentant 75.925 logements, dont 55.074 logements ajoutés au parc existant. Autrement dit, l'essentiel de ces projets crée du logement neuf net, pas seulement du remplacement.

Jerusalem domine nettement ce classement. La ville a fait approuver 54 plans de pinui-binui en 2025, soit 15.240 logements proposés à la place de 2.985 logements existants : c'est aujourd'hui la première ville d'Israël pour la planification du renouvellement urbain. Suivent Tel Aviv-Jaffa, Lod, Ashdod et Haïfa. Pour qui cherche un bien dans ces villes, cela indique où la ville va se transformer, et où la valeur d'un quartier peut évoluer avec les nouveaux programmes.

Mais il y a un écart à connaître entre le papier et le chantier. Le même bilan montre que la planification bat des records tandis que l'exécution recule : en 2025, les permis de construire délivrés dans le cadre du renouvellement urbain portent sur 28.902 logements : 13.066 en pinui-binui et 15.836 en rénovation de bâtiment, un volume en baisse d'environ 15 % côté permis. Un plan approuvé n'est donc pas un immeuble livré : entre l'approbation et la première pierre, il se passe souvent plusieurs années.

Ce que cela change pour un acheteur venu de France. D'abord, un « projet de renouvellement urbain » annoncé dans un quartier n'a pas la même maturité selon qu'il est au stade du plan approuvé ou du permis obtenu, la question à poser avant tout achat. Ensuite, ces programmes se concentrent dans des villes précises, celles où la demande est déjà forte : acheter à proximité d'un pinui-binui en cours, c'est parier sur un quartier appelé à changer de visage. Enfin, l'échelle de ces projets et le nouveau cadre légal signifient que l'offre de neuf, dans les années qui viennent, dépendra largement de la vitesse à laquelle ces plans passeront du dossier au terrain.

Chez BH Nadlan, nous vérifions pour chaque programme à quel stade il se trouve réellement, dans quelle ville et sur quel calendrier, avant d'en parler à un client. C'est la différence entre une adresse qui se valorise et une promesse encore lointaine.

Source : Autorité gouvernementale pour le renouvellement urbain, rapport annuel 2025 ; Ynet Économie, septembre 2026.