Acheter en Israël depuis l’étranger : taxe d’achat et crédit en 2026
Publié le 09/10/2026
Beaucoup de nos clients francophones nous posent la même question avant de se lancer : combien va réellement coûter l’achat en Israël, au-delà du prix affiché ? La fiscalité d’acquisition est l’un des premiers postes à regarder, et elle n’est pas la même selon qu’on est déjà résident israélien ou qu’on achète depuis la France.
La taxe d’achat pour un résident étranger
En Israël, tout acheteur paie une taxe d’achat (mas rekhicha) calculée par tranches sur le prix du bien. Pour l’année fiscale en cours (barème en vigueur du 16 janvier 2026 au 15 janvier 2027), un résident étranger est taxé à 8 % sur la part du prix allant jusqu’à 6.055.070 ₪, puis à 10 % sur la part qui dépasse ce seuil.
Point essentiel : pour cette taxe, un résident étranger est traité comme un investisseur israélien qui possède déjà plusieurs logements. Il ne bénéficie donc pas des tranches réduites réservées à l’achat d’une résidence unique. Ce coût doit entrer dans le calcul dès le départ, et non être découvert au moment de la signature.
Le financement depuis l’étranger
Les banques israéliennes financent en général jusqu’à 50 % de la valeur du bien pour un non-résident, là où un résident peut obtenir davantage. Un acheteur étranger doit donc prévoir un apport d’au moins la moitié du prix. Un pourcentage plus élevé peut parfois être négocié selon le profil, mais il est prudent de bâtir son budget sur cette base de 50 %.
Transférer son argent vers Israël
Faire entrer les fonds depuis l’étranger n’est pas un simple virement. Les banques israéliennes appliquent la réglementation anti-blanchiment : elles demandent de justifier l’origine de l’argent (vente d’un bien, épargne, donation) et peuvent exiger les documents correspondants. S’y ajoutent les obligations d’échange d’informations entre administrations fiscales et, pour toute personne liée aux États-Unis, les règles FATCA. Préparer ces justificatifs en amont évite de voir un virement bloqué à quelques jours de la signature.
Ce qu’il faut retenir
Pour un francophone qui achète en Israël, trois éléments structurent le budget : la taxe d’achat (8 %, puis 10 % au-delà de 6.055.070 ₪), un crédit plafonné autour de 50 % de la valeur, et un apport à sécuriser puis à transférer dans les règles. Chez BH Nadlan, nous vérifions ces trois points avec chaque client avant même la première visite, pour qu’il n’y ait aucune surprise le jour de la signature.