Acheter en Israël avant ou après son alya : le statut change tout sur l'impôt d'achat

Publié le 04/10/2026

Beaucoup de nos clients francophones nous posent la même question : vaut-il mieux acheter son appartement en Israël avant de faire son alya, ou attendre d'être officiellement installé ? La réponse, côté impôt d'achat (le *mas rechicha*), est rarement neutre. Les barèmes 2026 viennent d'être confirmés, et l'écart entre un acheteur résident étranger et un nouvel olé est considérable.

**Résident étranger : pas de barème « première résidence »**

Un acheteur qui, au moment de la signature, est encore résident fiscal hors d'Israël ne bénéficie pas, en règle générale, du barème avantageux réservé au résident israélien qui achète son unique logement. Même s'il s'agit de son premier bien en Israël, il est imposé au barème d'un logement supplémentaire : 8 % sur la part du prix jusqu'à 6.055.070 ₪, et 10 % au-delà. Autrement dit, l'impôt commence dès le premier shekel, sans tranche exonérée.

**Nouvel olé : une réduction réelle, et une fenêtre de temps**

Le nouvel immigrant, lui, a droit à un barème allégé : 0,5 % sur la part du prix jusqu'à 1.988.090 ₪, puis 5 % au-delà. Cet avantage n'est pas éternel : il s'applique sur une fenêtre qui va d'un an avant l'alya jusqu'à sept ans après. Bien utilisée, cette fenêtre permet d'acheter au bon moment plutôt que dans l'urgence.

Prenons un exemple concret sur un appartement affiché à 2.500.000 ₪. En résident étranger, l'impôt d'achat est calculé à 8 % sur l'essentiel du prix, une charge immédiate et substantielle. En nouvel olé, la première tranche est taxée à 0,5 % seulement, et la part supérieure à 5 %. Sur un même bien, l'écart se compte en dizaines de milliers de shekels. C'est une donnée à poser sur la table avant de choisir sa date de signature.

**Des barèmes gelés jusqu'en 2028**

Fait notable pour ceux qui planifient leur achat : les tranches d'impôt d'achat sont gelées. Dans le cadre de la loi d'arrangements budgétaires 2025-2027, elles ne seront pas réévaluées avant le 15 janvier 2028. Habituellement, ces seuils sont indexés chaque année ; ce gel signifie qu'un acheteur connaît aujourd'hui, à l'avance, les seuils qui s'appliqueront à son opération sur les deux prochaines années. Pour qui construit un plan de financement, c'est un repère stable et bienvenu.

**Ce que nous en faisons chez BH Nadlan**

Chaque situation est différente : date d'alya envisagée, nombre de biens déjà détenus, mode de financement. Avant de vous positionner sur un programme, nous chiffrons avec vous l'impôt d'achat dans votre cas réel, pour que la question fiscale ne soit jamais une surprise au moment de la signature. Le bon bien au mauvais statut peut coûter cher ; le même bien, acheté dans la bonne fenêtre, change l'équation.

Source : Bizportal (média économique israélien), dossier impôt d'achat 2026.